RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS

Momento de Aquisição da Posse

Sobre o tema, dispõe o art. 1.204 do Código Civil/2002:

“Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade”.

Comentário de Beviláqua ao Código de 1916 ainda ilustra, com exatidão, o momento em que se deve considerar a posse adquirida:

“Se a posse é o estado de fato, correspondente ao exercício da propriedade ou de seus desmembramentos, sempre que esta situação se definir, nas relações jurídicas, haverá posse”288

Conforme dispõe a legislação e as disposições previstas em nossa Convenção Condominial e Regimento Interno, as despesas condominiais são de responsabilidade do proprietário do imóvel, independentemente de ser este o ocupante do mesmo. Portanto, é essencial que todas as obrigações financeiras relacionadas ao condomínio sejam integralmente quitadas para garantir o funcionamento adequado das instalações e serviços compartilhados.

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais nos termos do  art. 1337 do CC,   as cotas condominiais tem sua natureza "PROPTER REM"  é do proprietário ou do compromissário comprador, ou seja, daquele que tem a posse do imóvel e se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, ainda que o título de domínio não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 

"1. A obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possui natureza propter rem, podendo recair a responsabilidade pelas suas despesas tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. 2. Conforme jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, o adquirente do imóvel só passa a responder pelas cotas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves e passa a deter a posse plena sobre o bem. 3. Nada obstante, restando comprovado nos autos que a demora na entrega da unidade imobiliária se deu por culpa exclusiva do promissário comprador, ao não quitar o saldo devedor do bem, mostra-se razoável que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais, desde a data em que o imóvel lhe fora disponibilizado, seja a ele atribuída."Acórdão 1373433, 07118649720208070009, Relator: SIMONE LUCINDO, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 22/9/2021, publicado no DJE: 5/10/2021.

A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, TERMO DE ENTREGA DAS CHAVES" define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais antes da posse é do promitente vendedor, até a efetiva entrega das chaves e imissão na posse pelo promissário comprador.

“Só se considera efetivamente entregue o imóvel com o recebimento das chaves pelos promitentes-compradores e não pela mera obtenção do "habite-se", segundo forte entendimento jurisprudencial. 3.1. Quitado o contrato pelo promitente comprador antes do recebimento do bem sem vícios, mostra-se insubsistente a tese da empresa de que houve prévia mora do consumidor. 4. É pacífico o entendimento jurisprudencial que a incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, até que os adquirentes obtenham a posse direta da unidade imobiliária, o que ocorre somente com o recebimento das chaves.”(grifos nossos)Acórdão 1227656, 00194223020168070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/2/2020.

Após a posse, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais passa a ser do promissário comprador, mesmo que o registro do contrato de compra e venda ainda não tenha sido realizado.

Essa é a orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entende que a posse do imóvel é o fator determinante para a transferência da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.

O STJ também entende que o promissário comprador pode ser responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais mesmo que não tenha realizado a vistoria do imóvel antes da entrega das chaves.

A vistoria é importante para identificar eventuais problemas no imóvel, mas não é condição para a transferência da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.

No entanto, o promissário comprador pode solicitar a restituição das despesas condominiais que foram pagas antes da posse, se comprovar que houve cobrança indevida.

Cabe salientar que, ante a ausência de imissão na posse pela compromissária

compradora, deve ser imputada à incorporadora a responsabilidade por eventuais  despesas condominiais.

No Código Civil Brasileiro de 2002, a expressão "propter rem" não é mencionada explicitamente, mas o princípio é aplicado em vários dispositivos legais. Por exemplo, o artigo 1.345 estabelece que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

O artigo 1.336, inciso I, também dispõe que é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção."

Salientamos a importância do cumprimento dessas obrigações, visando ao bem-estar e à harmonia de todos os moradores e ao pleno funcionamento de nosso condomínio.

São Paulo 29 de Janeiro de 2024